Choć spory korporacyjne kojarzą się w szczególności z konfliktami w spółkach kapitałowych, okazuje się, że maja one miejsce również we Wspólnotach Mieszkaniowych na gruncie przepisów ustawy o własności lokali.
Wspólnota Mieszkaniowa jest przymusową korporacją jej członków – właścicieli lokali. Wspólnota Mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, ale musi być przez kogoś kierowana i jak stanową przepisy ustawy o własności lokali może to być albo zarządca ustanowiony poprzez akt powierzenia zarządu, albo powołany ku temu organ zarządu.
Oznacza to, że we Wspólnocie zarząd nad Wspólnotą sprawuje albo organ wykonawczy w osobie Zarządcy albo organ Zarządu, na wzór spółek kapitałowych.
Zwrócić należy uwagę, że przepisy ustawy o własności lokali obligują członków do podjęcia uchwały o wyborze organu Zarządu, w sytuacji, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy.
Często zatem dochodzi do sytuacji, gdy Zarządca we Wspólnocie Mieszkaniowej musi ustąpić ze stanowiska, by funkcję zarządu przejął organu Zarządu. Jak się okazuje zmiana organu wykonawczego musi przebiegać w odpowiednim porządku prawnym, by mogła być uznana za wiążącą.
W jednej ze spraw, którą prowadził nasz zespół sporów Korporacyjnych, doszło do zmiany
organu wykonawczego we Wspólnocie Mieszkaniowej poprzez podjęcie jednej uchwały, mocą której odwołano z funkcji zarządcy dotychczasowego zarządcę z jednoczesnym powołaniem innej osoby fizycznej w skład organu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.
Warto zaznaczyć, że podjęcie takiej uchwały rodziło poważne wątpliwości nie tylko prawne, co do legalności przeprowadzonej zmiany, ale stwarzało faktyczne zagrożenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego. Fakt ten zauważył jeden z członków Współdzieli Mieszkaniowe i postanowił domagać się stwierdzenia nieważności takiej uchwały przy wsparciu naszego zespołu.
Naszą argumentację podzielił Sąd Okręgowy w Siedlicach i stwierdził, że niemożliwym jest jednoczesne funkcjonowanie we Wspólnocie Mieszkaniowej zarządcy ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz Zarządu w rozumieniu art. 20 ust. 1 tej ustawy. Sąd potwierdził, że jedną uchwałą nie można zmienić formy sprawowania zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej. Uznał również, że uchwała, która jednocześnie odwołuje organ wykonawczy jakim jest Zarządca i powołuje inną osobę w skład organu Zarządu, jest sprzeczna z przepisami prawa o własności lokali. Sąd zauważył, że taka uchwała obejmuje de facto zmiany personalne w ramach nieistniejącego organu Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. zarządu. Sąd uchylił zatem uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie zmiany członka zarządu.
Przyjąć zatem należy, że prawidłowa zmiana organu wykonawczego Wspólnoty Mieszkaniowej wymaga dwóch odrębnych uchwał, tj. pierwszej w przedmiocie odwołania Zarządcy i drugiej
o powołaniu organu Zarządu. Przypomnieć dodatkowo należy, że zmiana ustalonego zarządu nad nieruchomością wspólną wymaga formy szczególnej, tj. aktu notarialnego.
O autorach
Zadaj pytanie autorowi Kontakt dla mediów
